La Surroga del Mutuo: cos’è e come si Richiede

Quando parliamo di surroga del mutuo facciamo riferimento a una procedura introdotta in Italia con la legge numero 40/2007 che è stata anche riconosciuta con il nome di legge Bersani, nome del suo promotore. È una procedura che permette di poter modificare i parametri di un mutuo senza andare a variare il debito residuo e senza dover applicare costi aggiuntivi al cliente. Per semplificare possiamo dire che si verifica quindi la sostituzione del vecchio mutuo con uno nuovo, verso una nuova banca, che avrà caratteristiche più vantaggiose e sarà più conveniente. In questo modo le famiglie riescono a essere maggiormente agevolate nella riduzione dei costi che sono connessi al pagamento delle varie rate.

Surroga di un mutuo: come funziona?

Andando trasferire un finanziamento in essere presso un’altra banca si potrà così ottenere un nuovo mutuo che avrà il vantaggio di mantenere l’ipoteca del vecchio mutuo, potendo però rinegoziare le condizioni che riguardano, come detto, la rata, i tassi e lo spread del finanziamento. È importante notare che la modifica della commissione che viene applicata al finanziamento della banca, lo spread per l’appunto, permetterà di valutare le condizioni che sono più favorevoli nel mercato finanziario in un dato momento.

È una scelta utile per riuscire così ad alleggerire l’importo mensile che dovrà essere rimborsato, effettuando una modifica della durata del piano di ammortamento con un tasso di interesse che sia diverso da quello in essere.

Vi è un solo limite previsto dalla surroga di un mutuo ed è rappresentato dall’obbligo di un importo del nuovo mutuo pari a quello del capitale residuo ancora da restituire. Per poterla richiedere, dopo le opportune verifiche, è bene prima di tutto comunicare per iscritto alla banca che subentra e alla vecchia la richiesta di trasferimento in modo tale che possa avere inizio l’operazione. Ti basterà effettuare una ricerca online per riuscire a reperire i fac simili del documento di richiesta, che è già predisposto. La banca che ha erogato il mutuo in origine è obbligata ad accettare il passaggio, mentre la banca che subentra può rifiutare. Nel caso quest’ultima accettasse dovrà prendere accordi con il precedente istituto di credito.

A quanto ammontano i costi della surroga?

Non ti preoccupare, in questo caso la risposta è decisamente positiva. I costi della portabilità del mutuo sono nulli: si tratta di un’operazione che non prevede nessuna spesa. E’ la banca che subentra nel contratto a dover pagare i costi notarili della surroga del mutuo e le spese d’istruttoria della pratica e della perizia dell’immobile. La banca erogante non avrà quindi diritto ad addebitare le spese per commissioni, ed è obbligata ad agevolare il trasferimento.

E’ bene però cercare sempre di valutare con cura i vantaggi del nuovo finanziamento prima di procedere con una richiesta di trasferimento. Confronta non solo le offerte del mercato, ma abituati anche a richiedere diversi preventivi, così da trovare la tipologia più adatta alle tue esigenze.

Tipologie di surroghe

Con la richiesta di una surroga si può sostituire un mutuo destinato all’acquisto della prima casa, ma anche il mutuo per l’acquisto della seconda casa. Può essere di due tipi: bilaterale o trilaterale. Vediamo insieme le caratteristiche.

La surroga bilaterale prevede l’intervento della nuova Banca, del soggetto debitore che richiede il mutuo, di un atto unilaterale di quietanza. E’ di facile realizzazione e si realizza con la stipulazione del contratto con le condizioni determinate tra il cliente e la nuova banca. Si tratta di un atto che viene autenticato dal Notaio e non richiede l’intervento del richiedente, ma basta la banca originaria. La surroga trilaterale prevedela partecipazione della nuova banca e di quella originaria, oltre al soggetto debitore. Si stipula con un unico atto notarile che contiene l’impegno a non cancellare l’ipoteca d’origine, il nuovo contratto di mutuo e la quietanza di estinzione del residuo mutuo originario che è consegnata da parte della vecchia banca.

Surroga e rinegoziazione: le differenze

E’ bene fare una precisazione: la surroga non deve essere confusa con la rinegoziazione, ovvero con la possibilità di ridiscutere i termini di un mutuo con la banca dove è stato erogato in origine.

In questo caso si modificheranno solo le condizioni contrattuali che erano già state stipulate in precedenza. Spesso sono state confuse per il principio base che è simile, ma la finalità e profondamente diversa. La rinegoziazione del mutuo è richiesta per apportare modifiche al tasso d’interesse o per la durata totale del mutuo.

La differenza principale tra la rinegoziazione del mutuo e la surroga consiste in modo più specifico nella gestione del debito residuo di un prestito richiesto. Nel primo caso vi è un accordo tra il debitore che si accorda con la sua banca attuale che fornisce il finanziamento. Nel secondo caso si prevede invece che il mutuatario vada a trasferire il debito residuo da un istituto di credito a un nuovo per poter così raggiungere migliori condizioni a livello contrattuale.

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